תכנית המתאר הכוללנית - גבעתיים 2040

תכנית מתאר כוללנית לעיר היא תכנית הקובעת את מדיניות התכנון ואת כיווני הפיתוח של יישוב לשנים הבאות. התוכנית מתייחסת לכלל ייעודי הקרקע (מגורים, תעסוקה, מסחר, שימושים ציבוריים, שטחים פתוחים ואחרים), וקובעת לגביהם הוראות כלליות המנחות את התכנון המפורט. התכנית הינה תכנית כוללת ולכן לא ניתן להוציא מכוחה היתרים.

התכנית מגדירה כמה תושבים יחיו בעיר בעתיד. התכנית מייעדת שטחים פיסיים לכל צרכי התושבים (הקיימים והעתידיים), היכן לגור, לבלות, לקנות, ללמוד, לעבוד וכדומה. תכנית מתאר כוללנית, כשמה כן היא, היא תכנית מתארת, כלומר תכנית שמביטה מלמעלה ולא נכנסת לרמת הבית הבודד. תכנית זו עוסקת בסוגיות חשובות מאוד לעיר כגון: זהותה ואופייה של העיר מול מגמות הפיתוח וההתחדשות העירונית, היקפי אוכלוסייה צפויים והיקפי מגורים נדרשים, מערך התנועה והכבישים, מערך השטחים הפתוחים ומבני הציבור המשרתים את הקהילה, מערך התשתיות בעיר כמים, ביוב, ניקוז ועוד, נושאים סביבתיים, כולל מפגעי זיהום אויר ורעש ועוד.

שלב התכנון:

1.  דוח מצב קיים - צוות התכנון לומד את המצב הקיים בעיר בכל ההיבטים הרלוונטיים (תחבורה, מגורים, סביבה, תיירות, מסחר ותעסוקה, מבני הציבור, נוף ומורשת ועוד).  מתקבלת תמונת מצב של הסוגיות המרכזיות שיש לטפל בהן ומהן ההזדמנויות המרכזיות אותן אפשר לנצל.
2.  גיבוש חזון - צוות התכנון בסיוע התושבים מגבשים תמונת עתיד/חזון – כיצד תראה העיר בעתיד. החזון מגדיר לאן רוצים להגיע ביחס לסוגיות התכנון המרכזיות שהוגדרו בשלב הקודם. בשלב זה נקבעות גם מטרות התכנית ויעדיה.
3.  חלופות תכנון - צוות התכנון  מפתח חלופות, כלומר כמה דרכים שונות כדי להשיג את המטרות שנקבעו קודם. החלופות מוצגות להנהלת העיר ותושביה ונבחרת חלופה.
4. הכנת מסמכי תכנית -  צוות התכנון מפתח את החלופה הנבחרת ומכין עבורה מסמכי תכנון.

שלב אישור התכנית:

1. מסמכי התכנית מוגשים לוועדות התכנון.
2. הועדה המקומית דנה בתכנית וממליצה לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בכפוף להערותיה.
3. הוועדה המחוזית דנה בתכנית ומחליטה להפקיד את התכנית בכפוף להערותיה.
4. התכנית מופקדת ומפורסמת לציבור לצורך הגשת התנגדויות. לציבור ניתן מועד מוגבל להגשת התנגדויות.
5. הועדה המחוזית דנה בהתנגדויות שהוגשו ומחליטה האם יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם.
6. תיקון מסמכי התכנית, פרסומם ומתן תוקף לתכנית.

 עם אישור התכנית היא מקבלת תוקף של חוק מחייב.

חשוב להבין כי תכנית מתאר כוללנית לעיר כפופה לתכניות גדולות יותר שנמצאות "מעליה" במדרג התכניות, כאלו של האזור -  תמ"מ, תכנית מתאר מחוזית, או של כל המדינה - תמ"א, תכנית מתאר ארצית. תכניות גדולות כאלה קובעות לעיר חלק מכללי המשחק.

"מתחת" לתכנית מתאר כוללנית לעיר יש תכניות קטנות יותר המפרטות אותה וקובעות מה יקרה בשכונה או אזור מצומצם, לדוגמא –תכנית מפורטת למתחם לפינוי ובינוי או תכנית מפורטת לאזור תעסוקה. תכניות אלו יהיו כפופות לתכנית המתאר הכוללנית.

תכנית מפורטת, או בכינויה הנפוץ תכנית בניין עיר, תב"ע, היא תכנית המפרטת את תכנית המתאר. התכנית קובעת את גבולות המגרשים ואת ייעודי הקרקע של כל אחד מהמגרשים הנכללים בה. בנוסף, קובעת התכנית את קווי הבניין, מספר הקומות המותר, גובה הבניינים ושטחי הבנייה המותרים. תכנית מפורטת מהווה את הבסיס לקבלת היתר בנייה.

הגדרת סוג הפעילות הכללי שיתקיים בשטח מסוים, למשל: מגורים, מסחר, תעסוקה, בניינים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים, דרכים ועוד. הייעוד מסומן בתשריט התכנית על פי מקרא מקובל. בהוראות התכנית מפורטים המאפיינים לכל ייעוד ואלו שימושים מותרים בו.

הפעילויות המותרות בייעוד קרקע מסוים שנקבע בתכנית. השימושים מפרטים את ההגדרה הכללית של ייעוד הקרקע. לדוגמא: באזור המוגדר ביעוד  מגורים יתכן ויותרו גם שימושים נוספים כגון חזית מסחרית, משרדים, שטחי ציבור מבונים ועוד.

אחד ממסמכי התכנית. התשריט הוא מפה המראה את שטח התכנית ועליה מסומנים תאי השטח וייעודי הקרקע המוצעים בתכנית אשר מיוצגים על ידי צבעים שונים והוראות נוספות. התשריט מאפשר להבין כיצד הוראות התכנית הכתובות חלות במרחב גיאוגרפי נתון. תשריט התכנית מראה את המצב המוצע.

הוראות התכנית המכונות לפעמים גם "תקנון", הן החלק המילולי של מסמכי התכנית. בהוראות התכנית מפורטות כל ההוראות, המגבלות והזכויות שהתכנית קובעת. כלומר, מה מותר ומה אסור לבנות על הקרקע הכלולה בתכנית, כיצד לבנות ולאיזה מטרות. הוראות התכנית מנוסחות כמסמך משפטי.

מוסד התכנון האחראי על תחום התכנון והבניה במרחב התכנון המקומי. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורכבת מנבחרי ציבור וחברי סגל מקצועי. ועדה זו היא המוסמכת לדון בתכנית ולהמליץ על אישור תכנית המתאר המקומית בפני הוועדה המחוזית. סמכויות הועדה קבועות בחוק.

מוסד התכנון האחראי על תחום התכנון והבניה במרחב התכנון המחוזי. הוועדה המחוזית מורכבת מנציגי משרדי ממשלה, ראשי רשויות מקומיות, נציגי ציבור וגופים אחרים. ועדה זו היא המוסמכת לאשר את תכנית המתאר הכוללנית. סמכויות הועדה קבועות בחוק.