מדריך לקידום מיזם התחדשות עירונית בגבעתיים

בעלי דירות / נכסים – כלל בעלי הזכויות בנכסים בבניין / במתחם המתחדש הרשומים בנסח הטאבו (דירות, חנויות וכו').

יזם ובעלי מקצוע מטעמו - תפקידו של יזם בהתחדשות עירונית הוא להוציא לפועל את ההתחדשות העירונית: לקדם את התכנון לאישור מול כל הגורמים, לנהל ולקדם את המימוש והבניה וכן לשאת בסיכון רווח והפסד של הפרויקט. במקרה שהתכנון קודם ביוזמה ציבורית, שלב קידום ואישור התכנון יתייתר.

בעלי מקצוע מטעם בעלי הזכויות:

• עורך דין דיירים - עורך דין מטעם בעלי הזכויות שייצג אותם מול היזם. חשוב לוודא שלא קיים ניגוד עניינים בין עו"ד הדיירים ליזם הנבחר.

• מפקח דיירים - מפקח בניה מקצועי שייצג את הדיירים בכל הנדרש בהקשרים מקצועיים, כגון איכות התכנון ומפרט הבניה, טיב הבניה, עמידה בתקנים וכד'.

• שמאי דיירים - תפקידו לייצג את הדיירים בהיבטים הכלכליים. בא לידי ביטוי בהערכת שווי הנכסים, קביעת קריטריונים לדירוג הנכסים כחלק מהסדרת מנגנון התמורות, סיוע בקביעת ערכים כלכליים בהסכם כמו שכ"ד ראוי וגובה ערבויות גופי המימון ובהמשך בחינת היתכנות כלכלית להצעות היזמים.

בעלי מקצוע נוספים מטעם הדיירים שיכולים לסייע בתהליך:

• יועץ חברתי מטעם הדיירים - יסייע בהקמת נציגות והסמכתה, מיפוי צרכי בעלי הזכויות, יישוב סכסוכים והתרת חסמים שנובעים ממחלוקות בין הדיירים ובכך יקדם את הליך ההתארגנות והמימוש.
• מארגן – מארגן חתימות / מארגן מכרז יזמים / מארגן מלווה / מחתים מטעם יזם, פעילותו מוסדרת בחוק המארגנים, בהתאם למפורט באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. למידע נוסף לחצו כאן.

שכר הטרחה של בעלי תפקידים אלו, על אף שמייצגים את בעלי הזכויות, משולם ע"י היזם ומעוגן במסגרת ההסכם עימו ונכלל בסך עלויות המיזם.

ועדות לתכנון ובנייה אשר בסמכותן לדון בתכנית או בבקשה להיתר ולאשרן. הועדות מסווגות לפי תחום אחריות וסמכות:

• ועדה ארצית לתכנון ובנייה: מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.

• ועדה מחוזית לתכנון ובנייה: מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, בו חברים נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה לאשר את רוב תוכניות המתאר המקומיות והתוכניות המפורטות. גבעתיים מסווגת למחוז תל אביב.

• ועדה מקומית לתכנון ובנייה: מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית ובו יושבים בדרך כלל חברי המועצה המקומית. בסמכותה לאשר בקשות להיתרי בנייה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות. הוועדה מתכנסת לרוב אחת לחודש וחברים בה צוות מקצועי המייעץ לוועדה- מהנדס העיר, אדריכל העיר, נציגי אגף תכנון והמינהלת להתחדשות עירונית, יועמ"ש וכל בעל תפקיד רלוונטי.

עירייה/ הרשות המקומית – הגוף המקצועי שממליץ לוועדה המקומית, מסייע בקביעת מדיניות התכנון באזורים השונים בעיר וההנחיות המרחביות, בהתאם לתכניות המתאר המקודמות והמאושרות. הליך קידום תכנית והיתר מבוצע מול אגפיה השונים של העירייה. העירייה אחראית לקידום מענים לצרכי ציבור, כגון שטחי ציבור בנויים ופתוחים, דרכים ותשתיות, בהתאמה להיקפי האוכלוסייה והפיתוח העירוני. המינהלת להתחדשות עירונית היא אגף בעירייה מולה מתחיל תהליך קידום מיזם להתחדשות מתחמית. מתפקידה לסייע בקידום הליכי ההתחדשות בעיר וזאת באמצעות קידום יזום של תכניות ומדיניות, הסברה, הנגשת מידע וסיוע בהתארגנות.

ראשית יש לברר מה מסלול ההתחדשות הרלוונטי עבור הבניין. לצורך הגברת הוודאות התכנונית מקדמת עיריית גבעתיים תכניות רבות בתחומה, אשר יגדירו את מסלולי ההתחדשות באזורים השונים של העיר ואת העקרונות לקידומם. באופן זה מובטחים תכנון מיטבי ומאוזן בראייה עירונית וכוללת וכן וודאות המסייעת בקיצור התהליכים.

התחדשות מגרשית - במידה ומדובר בהתחדשות במסלול זה יש לברר באיזו תכנית מוגדרות הזכויות עבור הבניין הרלוונטי (תכנית לפי סעיף 23, תכנית גבעת רמב"ם, תכנית רצועת בן גוריון ,תכנית צפון מערב).

התחדשות מתחמית - במידה ומדובר בהתחדשות במסלול זה יש לברר האם הבניין מוגדר כחלק ממתחם בתכנית מתאר שכונתית או בתכנית מפורטת (תכנית לפי סעיף 23, תכנית גבעת רמב"ם, תכנית רצועת בן גוריון, תכנית צפון מערב, מתחמים לפינוי בינוי בעיר).

את המידע לצורך הבירור המקדמי עבור מסלולי התחדשות ניתן למצוא באופן הבא:
מידע אודות תכניות התחדשות עירוניות ושכונתיות: לחצו כאן
מידע אודות מתחמי התחדשות: לחצו כאן
פנייה למינהלת להתחדשות עירונית באמצעות טופס פנייה מקוון: לחצו כאן

התארגנות יזומה של בעלי הנכסים תוך שיתוף פעולה ביניהם, חיונית לצורך קידום מיטבי של מיזם להתחדשות עירונית. כדי להגיע להסכמות, להפיג חששות, לנהל את תהליך ההתארגנות ולתת מענה לצרכים החברתיים והקהילתיים של כלל תושבי המקום, רצוי לפעול בכמה מהלכים ובראש ובראשונה למנות נציגות דיירים.

מינוי הנציגות:

מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים בבניין המיועד להתחדשות עירונית, לשמש נציגיהם בעלי המקצוע והיזם מטעמם ומול הרשות המקומית ומוסדות התכנון. יש לפעול להקמת נציגות לבניין מוקדם ככל האפשר. מומלץ שדייר/ת המעוניינים בהתנעת התהליך, יצרו קשר עם בעלי דירות אחרים שמעוניינים לקדם את התהליך. יש לקיים אסיפה בה ימנו בעלי הנכסים את נציגות הבניין. באסיפה יגדירו בעלי הנכסים את תפקידי הנציגים, את היקף ואופן קבלת ההחלטות אותן מוסמכת הנציגות לקבל ואת האופן בו תדווח הנציגות לבעלי הנכסים על הפעילויות והתקדמות המיזם. המינוי יעוגן בכתב הסמכה ויחתם על ידי בעלי הנכסים. מומלץ כי הרכב הנציגות יהיה מגוון ויכלול ייצוג לעמדות שונות. היות ומדובר בהליך ממושך, יתכן שהרכב הנציגות יתחלף במהלך הדרך לקידום המיזם, כמובן יידרש לתקף ולאשר את ההרכב המחודש. לצפייה במדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לעקרונות להקמת נציגות  לחצו כאן.

נציגות מתחמית - בהתחדשות מתחמית, בה נדרש שיתוף פעולה של כלל המבנים במתחם, מומלץ למנות נציגות מתחמית. נציגות זו מורכבת מהנציגויות של כלל הבניינים. ניתן למנות נציג/ים מטעם נציגות הבניין לנציגות המתחמית. שיתוף הפעולה בין הנציגויות מכל הבניינים והנכסים במתחם יסייע בקידום המיזם ומימושו, בהליך בניית ההסכמות וקבלת ההחלטות בשיתוף ובשקיפות ויעניק לבעלי הנכסים את היתרון של קבוצה מאוגדת לעומת מבנים בודדים.

במתחם בו קיימות יחידות מסחר ו/או תעסוקה בנוסף ליחידות המגורים, ניתן לבחון למנות נציגות נפרדת ליחידות אלו, בשל המאפיינים השונים. נציגות זו/נציגים מטעמה, תהיה חלק מהנציגות המתחמית.

בחירת עו"ד לייצוג הדיירים:

בחירת עו"ד לייצוג הדיירים היא באחריות בעלי הדירות/הנכסים ובהחלטתם. עיקר התפקיד של עו"ד הדיירים, הוא לייצג את בעלי הזכויות מול היזם באמצעות עריכת הסכם ופיקוח על ביצועו. חשוב לוודא שלא קיים ניגוד עניינים בין עו"ד הדיירים ליזם הנבחר. תכולת התפקיד המפורטת של עו"ד הדיירים, שכר הטרחה ואבני הדרך לתשלום ייקבעו במשא ומתן בין הדיירים, באמצעות הנציגות, לעו"ד הדיירים הנבחר ויעוגנו עימו בהסכם.

הנציגות תקדם את תהליך בחירת עו"ד הדיירים, בהתאם לסמכויות שניתנו לה, באמצעות הגדרת קריטריונים לבחירה ותיעדופם, פנייה לקבלת הצעות, בחינה ודירוג של ההצעות ולבסוף הבאת ההצעות בפני בעלי הנכסים לצורך בחירה.

בהתחדשות מתחמית מומלץ למנות עו"ד דיירים אחד לכל המתחם אך ניתן גם שימונו עורכידין שונים לבניינים שונים/ למגורים ומסחר. אלו יצטרכו לעבוד בשיתוף פעולה ביניהם לצורך הצלחת המיזם ומימושו.

למידע נוסף אודות תהליך בחירת עורך דין לייצוג הדיירים לחצו כאן. כמו כן ניתן להיעזר בהסכם לדוגמה/מומלץ שפורסם ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לצפייה בהסכם לחצו כאן.

בחירת אנשי מקצוע נוספים:

בדומה להליך בחירת עו"ד דיירים תפעל הנציגות לבחירה ולהתקשרות עם בעלי מקצוע נוספים – מפקח, שמאי, יועץ חברתי ועוד. ניתן להיעזר בעו"ד הדיירים הנבחר להכנת ההסכמים עם בעלי מקצוע אלו וזאת בהתאם לתכולת העבודה שנקבעה לעו"ד.

בחירת היזם היא באחריות בעלי הדירות/הנכסים ובהחלטתם. היזם יקדם עבור בעלי הדירות/ הנכסים את מימוש מיזם ההתחדשות בהתאם למסלול הרלוונטי.

בחירת היזם

הנציגות תקדם את תהליך בחירת היזם, בהתאם לסמכויות שניתנו לה, על ידי הגדרת קריטריונים לבחירה ותיעדופם, פנייה לקבלת הצעות, באמצעות עו"ד הדיירים, בחינה ודירוג של ההצעות ולבסוף הבאת ההצעות בפני בעלי הנכסים לצורך בחירה. בחינת ודירוג ההצעות יעשו ע"י הנציגות בסיוע בעלי המקצוע שמונו, כל אחד בתחומו.
מומלץ לוודא כי הצעות היזמים תואמות את המדיניות התכנונית העירונית הרלוונטית למסלול ההתחדשות. בהתחדשות מתחמית, ניתן להסתייע בשלבים המוקדמים של הנוהל העירוני לקידום מיזמי התחדשות עירונית על מנת לבחון את ההיתכנות התכנונית עליה מבוססות הצעות היזמים.

מו"מ עם היזם הנבחר והכנת הסכם

לאחר בחירת היזם ימוצו ההבנות מולו במסגרת הליך משא ומתן ויעוגנו בהסכם. הליך המו"מ יבוצע ע"י בעלי הנכסים מול היזם באמצעות הנציגות ובעלי המקצוע שבחרו, בראשם עו"ד הדיירים. ההסכם יביא לידי ביטוי את הצרכים של בעלי הנכסים, עד האכלוס ולאחריו כגון התייחסות לשינוי בעלויות התחזוקה וניהול ועד הבית או היבטים נוספים.

יש מקרים בהם יעדיפו בעלי הנכסים בשלב ראשון להתקשר בהסכם ראשוני (נון שופ) עבור שירותים חלקיים הקצובים בזמן ורק לאחר עמידה בהסכם זה יחתם הסכם סופי.

הסכם לדוגמה ומדריך להסכם בין בעלי דירות ליזם, פורסם ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וניתן להיעזר בהם בשלב זה. לצפייה בהסכם ובמדריך לחצו כאן.

כינוס לבעלי הדירות ומסירת עיקרי ההצעה

לפני חתימה על עסקה ראשונה, החוק מחייב את היזם לכנס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף ולמסור להם מסמך עם עיקרי הצעתו. החוק מפרט את מועד הכינוס, אופן הזימון, מספר המשתתפים וסוגיות נוספות. למידע נוסף בנושא באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחצו כאן.

חתימה על ההסכם

היזם מחויב להודיע לדיירים על חתימת עסקה ראשונה ולמסור לבעל דירה שחתם את מסמכי העסקה או העתק שלהם. למועד החתימה הראשונה יש משמעות חשובה בהיבטים שונים, כגון זכויות אזרחים ותיקים. אחוז ההסכמות (חתימות על ההסכם) ישפיע על יכולת קידום המיזם בשלבים השונים בהתאם לתנאים הנקובים בחוק.

זה השלב בו קובעים בהליך סטטוטורי את מסגרת הזכויות ואת אופי המתחם. בתכנית מפורטת, יקבעו ייעודי הקרקע, השימושים המותרים, היקף יחידות הדיור, שטחי הבנייה, מספר קומות מירבי, קווי הבניין והוראות נוספות אשר יכתיבו את התכנון במתחם.

נוהל לקידום יוזמה לפינוי בינוי 

מדובר בהליך מקדמי ומלווה את הכנת התב"ע אשר מטרתו לייעל קידום מיזמים לפינוי בינוי תוך התייחסות למכלול גורמים ושותפים המשפיעים בתהליך. הנוהל מפרט את ההליכים בהם יש לפעול כדי לקדם את התכנון בהיבטים תכנוניים, חברתיים וכלכליים, כולל דיווח לבעלי הנכסים / נציגים במתחם. אנו מעודדים את התושבים להיות מעורבים בהליך התכנון ולהשפיע עליו. להעמקה בנוהל המלא לחצו כאן.

קידום תב"ע

לאחר תום השלב המקדמי ובהתאם לנוהל העירוני לקידום יוזמות, מכינים מגישי היוזמה את מסמכי התב"ע. מסמכי התכנית מוגשים לאגף התכנון במינהל הנדסה ובמידה ועמדו בכל תנאי הסף, התכנית נקלטת. התכנית תקודם בהתאם לשלבים והזמנים הקבועים בחוק. לאחר שתאושר ובמידה וכללה טבלאות איחוד וחלוקה, ניתן להגיש בקשה להיתר מכוח תכנית זו. להעמקה בשלבי קידום תכנית מפורטת (תב"ע) בסמכות מקומית / מחוזית - לחצו כאן.

הליך הרישוי מורכב ממספר שלבים:

תיק מידע להיתר 

הגשת בקשה לתיק מידע במערכת המקוונת "רישוי זמין". בתיק המידע יפורטו כל ההנחיות והתנאים להגשת הבקשה להיתר בהתאם לתב"ע ולנדרש בחוק.

פרסום הקלות  

אם מבוקשות הקלות יש לבצע פרסום ההקלות המבוקשות במסגרת פתיחת הבקשה להיתר.

תכנית עיצוב / תכנית בינוי ופיתוח  

מסמכים שמטרתם ליצור "גשר תכנוני" בין התכנית המפורטת (התב"ע) ובין יישומה בהיתר הבנייה למגרש או למתחם. תכנית בינוי ופיתוח עוסקת בעיקר במרחב הציבורי ותכנית עיצוב אדריכלית עוסקת בעיקר בתחום הנכס הפרטי והממשק שלו למרחב הציבורי. מסמך זה יידרש רק אם ניתנה הוראה בתב"ע להכנתו. השלב בהליך הרישוי בו יש להגיש ולאשר את המסמך, כתנאי להגשת בקשה להיתר או כתנאי להיתר, יעוגן בהוראות התב"ע.  

היתר בנייה

קידום ההיתר בהתאם לשלבים הבאים: הליך פתיחת תיק באגף הרישוי ותשלום פקדון, עמידה בתנאי סף המפורטים בתיק המידע, קליטת הבקשה להיתר, בקרה מרחבית –בדיקת הבקשה להיתר, דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ושמיעת התנגדויות לבקשה (אם יוגשו), תיקון הבקשה בהתאם להחלטת הוועדה, בקרת התכן- בדיקת הבקשה במכון בקרה חיצוני, הסדרת אגרות הרישוי וקבלת היתר בנייה.

לעיתים, בהתחדשות מתחמית, תפוצל הבקשה להיתר למספר היתרים, לדוגמא בקשה להיתר הריסה ודיפון ולאחר מכן בקשה להיתר לבנייה החדשה. החלוקה למספר היתרים נובעת ממורכבות הפרויקט וטעונה אישור של הועדה המקומית. למידע נוסף על הליך הרישוי בעיריית גבעתיים לחצו כאן.

ביצוע המיזם מחולק לשלושה שלבים: פינוי התושבים הקיימים במתחם, הריסת המבנים הקיימים ובנייה בפועל של המבנים החדשים וסביבתם בהתאם להיתר/ים שהתקבל/ו.

פינוי

פינוי הדיירים יתבצע בהתאם להסכם של היזם עם בעלי הדירות. עיתוי הפינוי נובע בעיקר ממועד קבלת ההיתר ואישור תחילת העבודות ומשיקולים של היזם, אשר לרוב מחויב בהסכם לשלם את דמי השכירות של הדיירים המפונים ואת עלויות ההובלה. במידה ומדובר בחיזוק ועיבוי, לרוב, לא יפונו הדיירים, והליך הביצוע יתקיים בעוד התושבים גרים בבניין. כמו כן במקרה בו יתאפשר מנגנון של בינוי פינוי, הפינוי יתרחש לאחר שהבניין אליו הדיירים מיועדים לעבור יהיה מוכן לאכלוס. מקרים אלו נדירים בעיר גבעתיים, בשל מצוקת השטחים המאפיינת את העיר. התראה לפינוי תינתן בהתאם לקבועי הזמן שנקבעו בהסכם וכן התנאים האחרים (הובלה, דיור חלופי ועוד).

עבור דיירים ותיקים תינתן הבחירה בהתאם לחלופות הנקובות בחוק. יש להקפיד על נושא זה בעת הכנת ההסכם עם היזם.

מומלץ לעיין בהסכם המדף בין היזם לדיירים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וללמוד על הסעיפים שרצוי שיופיעו בהסכם, בפרט אלה העוסקים בשלב הפינוי. לצפייה בהסכם המדף לחצו כאן.

הריסה

שלב זה מותנה בקבלת אישור תחילת עבודות מאגף הרישוי והפיקוח בעירייה. אישור תחילת עבודות ניתן לאחר שהיזם מציג תכנית לאתר הבנייה ואישורים נוספים הנדרשים לטובת תחילת העבודות כמו בטיחות, חשמל ועוד. לאחר קבלת האישור יכול היזם להתחיל בעבודות במתחם, בהתאם להיתר הבניה. למידע נוסף לחצו כאן.

בנייה

משך הבניה תלוי בגודל ומורכבות הפרויקט. מפקח הבנייה שבחרו התושבים בתחילת התהליך יהווה גורם מפתח בשלב זה וילווה את הבנייה, בהתאם להסכם שערכו הדיירים מולו. לעיתים נדרש לערוך שינויים מסוימים בהיתר במהלך הבנייה, בשל בקשות של דיירים לשינויים בדירתם או כתוצאה מאילוצים שנוצרו. במקרה כזה היזם יגיש בקשה שנקראת "היתר שינויים".

חשוב לקיים קשר עיתי עם היזם, באמצעות  נציגות הדיירים, עו"ד הדיירים, מפקח ו/או יועץ חברתי על מנת לקבל עדכונים על התקדמות העבודות ועמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. לרוב בשלב זה, או קודם לכן, בהתאם להסכם, היזם מבצע שיוך דירות התמורה, שיוך מקום החניה, מחסנים וכו'. מנגנון השיוך (הגרלה, דירוג שמאי וכו') יקבע בהסכם בין היזם לבעלי הדירות.

בתום הליך הבנייה והפיתוח ובתנאי שעמדו בכל התנאים הנדרשים, ניתן טופס אכלוס (טופס 4) ע"י אגף הרישוי והפיקוח. מהותו לאשר כי כל דירה בבניין ראויה לאכלוס ובבניין מתקיימים כל התנאים הנדרשים על מנת לאפשר את אכלוסו. עם קבלת טופס זה ניתן לחבר את הבניין לחשמל ולאכלס אותו. לעיתים האכלוס יעשה בשלבים, בהתאם להיתר שניתן. הליך האכלוס והמעבר חזרה למתחם לדירות התמורה (מועד ההתראה מראש על כניסת התושבים לדירות החדשות, עלויות הובלה וכו') יפורטו בתוך ההסכם בין היזם לבעלי הדירות.

המעבר ממגורים במבנה פשוט ונמוך, למגורים במבנה גבוה ומורכב, עם מערכות רבות (מעליות, משאבות, פיר אשפה, לעיתים מתקני חניה) כרוך בהבנה שקיים שוני ניכר בתפעול ותחזוקת הבניין ובעלויות התחזוקה שלו בהתאם. האחריות על תפעול ותחזוקת הבניין מוטלת על בעלי הדירות והנכסים (החוזרים והחדשים). עלויות תחזוקה של מבנה רב קומות גבוהות משמעותית ממבנה פשוט. התחזוקה הינה מורכבת ודורשת מומחיות. המשמעות היא בשיעור העלות החודשית של דמי ועד הנדרשת וכן בצורך בגורם מקצועי שיתפעל ויתחזק, לרוב חברת ניהול ואחזקה שזו המומחיות שלה.

בהסכם בין היזם לבעלי הדירות רצוי לכלול סעיפים העוסקים בתחזוקת המבנה ואלה יכולים לסייע להם בתחזוקתו ובתפעולו: ניהול הבניין על ידי חברת ניהול, השתתפות היזם בעלויות תחזוקת המבנה עבור דיירים השבים לגור במתחם למשך תקופה שתוגדר מראש, הקמת קרן תחזוקה כמשאב לתחזוקת מערכות מורכבות לאורך חיי הבניין, הכנסת נכס מניב בבעלות משותפת של הדיירים לצורך מימון עלויות תחזוקה ועוד. זהו נושא שמשפיע ישירות על החיים בבניין החדש וחשוב להעמיק בו.

מומלץ לעיין במדריכים לתחזוקת מבנים בעריכת משרד השיכון והבינוי והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. קישורים למדריכים אלה מופיעים באתר העירוני. לצפייה לחצו כאן.